La tributación efectiva -que mide los incentivos fiscales para invertir en vivienda para ser ocupada por los propietarios- que los españoles pagan por su vivienda es la más alta de los países de la Unión Europea y la segunda de los países de la OCDE -por delante solo se encuentra Canadá-. Así lo confirma el informe La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

En España, la tributación efectiva marginal sobre vivienda en propiedad es del 30,3%, lo que significa que, por cada compra antes de impuestos, se pierde el 30,3% debido a la carga fiscal, dejando al inversor con solo el 69,7% de lo que habría obtenido en un escenario sin imposición sobre la vivienda. Asegura el informe del think tank de la CEOE. Por lo que España es el país menos atractivo para invertir de la Unión Europea -o el segundo de la OCDE- o que cuenta con el sistema tributario menos competitivo de los 27

Mientras, la media de la UE se sitúa en el 6,5% y de los 27 países miembro, solamente 12 de ellos se sitúan por encima de la media, entre los que se encuentran Francia (22,3%), Letonia (21,8%), Grecia (20,6%), Bélgica (19,5%), Alemania (19,4%), Austria (15,5%), Portugal (15%), Bulgaria (9,5%), Suiza (8,4%), Eslovenia (7,9%) e Irlanda (6,6%) con una décima por encima de la media, siendo los que cuentan con una tributación efectiva más alzada.

En el otro lado de la tabla, se encuentran Países Bajos, que es el país con una menor tributación efectiva al encontrarse en negativo, con un -17,8%, siendo la nación más rentable para adquirir una vivienda para uso propio, Estonia (-14,1%), Italia (-12,3%), Suecia (-11,9%) y Dinamarca (-8,5%). En estos países, la inversión en vivienda está subvencionada por el sistema fiscal, por lo que la tasa efectiva de imposición marginal será negativa cuando las deducciones y los créditos aplicados a las inversiones inmobiliarias superan los impuestos recaudados durante la inversión.

Tributación por alquiler
Por otro lado, el informe pone también de manifiesto la tributación efectiva sobre la vivienda en alquiler. En este caso, España se encuentra en la quinta posición de los países de la Unión Europea con un 44% de fiscalidad efectiva -por encima están Bélgica (51%), Francia (49%), Italia (47%) e Italia (46%)-, mientras que la media de los países de la UE se encuentra en el 31%.

Estas cifras indican que España aplica una mayor carga fiscal sobre la rentabilidad del alquiler en comparación con la mayoría de los países miembro. Los expertos del IEE señalan que estas exigencias tributarias podrían tener implicaciones en la oferta de vivienda en el mercado de arrendamiento.

Y es que, un aspecto fundamental sobre la vivienda es conocer el peso que tiene la fiscalidad sobre el precio final. A partir de los cálculos realizados por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) y plasmados en el informe del IEE, tomando como referencia una vivienda protegida de 140.000 euros, el 25% del coste total de un inmueble de estas características se destina al pago de tributos. El IVA es el impuesto con mayor impacto, representando el 36% de la carga fiscal total y suponiendo un 9% sobre el precio final del inmueble. Al IVA le siguen el Impuesto Sobre Sociedades, con una carga del 19% y un peso del 4,5% sobre el precio final y los impuestos autonómicos -que dependen de cada región española, siendo Cataluña la que tiene unos porcentajes más altos-, pero que en el ejemplo el IEE supone una carga del 15% y un 3,7% sobre el precio total de la vivienda.

Por contra, las tasas municipales y autonómicas son las que tienen un menor peso, suponiendo tan solo un 0,1% ambas del precio total de la vivienda y una carga del 1%.

Los expertos del think tank de la CEOE señalan que esta presión fiscal no solo encarece el acceso a la vivienda protegida, sino que también influye en la capacidad de compra de los ciudadanos y en la rentabilidad de los promotores.

Con estos datos sobre la mesa, el estudio del IEE señala una serie de recomendaciones para tratar de solventar la crisis sobre la vivienda en España. Entre las sugerencias se destacan una mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler, una reducción de impuestos sobre transacciones inmobiliarias para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad, o un descenso del tipo de gravamen en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades de cada localidad.

«El control del alquiler es ineficiente y, además, contraproducente»
El control del alquiler es una de las medidas que está en el punto de mira para solucionar el problema de la vivienda, ya que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, consagra la posibilidad de control de precios en ciudades o regiones declaradas «zonas tensionadas». Pero los expertos del Instituto de Estudios Económicos lo tienen claro, «no solo es ineficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, sino que es, además, contraproducente». Y es que, desde el IEE consideran que la medida empeora la oferta en cantidad y calidad, con el consiguiente perjuicio y discriminación a los colectivos de menor renta a los que se pretende favorecer. De hecho, asegura, que es posible que, ante esta escasez de oferta, se acabe priorizando a los individuos y a las familias arrendatarias que puedan ofrecer mayores garantías o tengan un menor riesgo de impago.

Las declaraciones están basadas en hechos precedentes que han ocurrido en ciudades en las que ya se ha recurrido a regular los precios, como es el ejemplo de San Francisco, Nueva York, Boston, Estocolmo, París o Berlín. Los resultados de este tipo de intervención son similares, y es que, en el mejor de los casos, apenas se logra un control de las rentas en el corto plazo en la zona regulada -que suele concentrarse en los alquileres más caros- y siempre a costa de trasladar las tensiones a la parte no regulada, y de generar una fuerte contracción de la oferta de vivienda en alquiler, intensificando el desequilibrio a largo plazo entre la oferta y la demanda y agravando el problema de escasez de vivienda, sobre todo entre los colectivos más vulnerables.

Además, el informe pone en el punto de mira la carga regulatoria a la hora de arrendar un piso, que genera inseguridad jurídica y obliga a retirar inmuebles del mercado de alquiler con la consiguiente limitación de oferta de los nuevos inquilinos. Cabe recordar que es difícil encontrar una medida de política económica en la que exista más consenso que en la cuestión del control de rentas de alquiler y sus negativas implicaciones sobre el bienestar social en el medio y largo plazo.

Fuente: El Economista